经济适用房

经济适用房（简称“经适房”，英文：affordable housing），是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用房具有经济性和适用性的特点，经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的、能够适应中低收入家庭的承受能力。适用性是指在住房设计、单套面积设定及其建筑标准上强调住房的实用效果。经济适用住房的价格按建设成本确定。

20世纪五十年代起人民政府在北京新建了大量的住宅，一般为六层楼立体式水泥建筑。当时的说法是“新建的楼房，美观大方，经济适用，有现代化的市政设施。并在住宅区里配置了商店、学校、托儿所、医疗站等生活福利设施。”

1991年，经济适用房是中国在房改过程中为适应新的经济形势、由政府推出的新型房产种类，是适合中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。1991年6月份，国务院就在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中提出：“大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题”。1994年12月15日建设部、国务院住房制度改革领导小组、财政部发布的《城镇经济适用住房建设管理办法》，标志经济适用住房制度正式确立。

1997年至1998年是房改的关键时期，也是房地产行业的起步时期，当时的商品房价格同以工薪阶层为主的中低收入者的经济承受能力差距甚大。国家为了解决中低收入家庭住房困难和启动市场消费，经济适用房于1998年适时推出，用以解决中低收入家庭住房问题。1998年国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）要求停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系。

1998年至2005年是经济适用房高速发展时期，从1998年经济适用房开始兴建以后，各地的经济适用房在短短几年内快速发展，房价的相对低廉，逐渐成为中低收入家庭住房的重要选择。无论从开工面积和项目数量都在成倍增加，经济适用房迎来高速发展时期。

2005年至2006年经济适用房出现质疑声音：1、经济适用房小区出现大量闲置“豪宅”，已售经济适用房呈现“高租售率”。2、经济适用房都这么难买！凌晨4点排队老大爷买不到经济适用房。3、经济适用房小区出现大量有钱人，奔驰，宝马屡见不鲜。

2006年8月建设部称，经济适用房将一改以往出售的形式，面向低收入人群出租。租赁型经适房将是未来发展方向。廉租房、租赁型经适房及限价商品房三者将共同组成实物型的住宅保障。未来住宅保障体系中的实物补贴可能将分为三个等级。2008年11月，住房和城乡建设部副部长齐骥表示按照国务院关于加大保障性住房建设规模的要求，2009年至2011年，增加400多万套的经济适用住房。2008年11月10日国务院在北京召开省区市人民政府和国务院部门主要负责人会议，国务院总理温家宝部署了落实中央政策措施的七项工作。其中，在“促进房地产市场平稳健康发展”措施中，再次提到保障性住房问题。要求增加廉租房、经济适用房等保障性住房的投资收购和开发建设。2014年4月22日住建部在《关于做好2014年住房保障工作的通知》中确定北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石为共有产权住房试点城市。共有产权住房不仅能增强中低收入者支付能力，而且产权清晰，能较好解决中低收入者住房问题。

经济适用房是保障性住房序列中重要的组成部分。早在1998年中央就提出“建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系”，衣食住行是居民生活中最重要的四个部分。购房居住是中国传统的价值观。然而，由于经济市场化，房价不断攀升，导致大量中低收入家庭无法承受高昂的房价。经济适用房政策因此应运而生，旨在弥补这一不足。政府通过提供补贴和减免土地相关税费来降低住房成本，从而提高这一部分群体的购买力，这是解决居民住房问题的重要途径。如果没有经济适用房政策，原本的目标受众群体将不得不选择其他方式来满足住房需求，如购买商品房、寻找其他保障性住房或租房。据数据显示，在大都市中，只有少数高收入群体能够负担房价，而有80%的人群无法负担。在刚性住房需求的背景下，如果没有经济适用房政策来分流这部分人群，楼市将进一步暴涨，进而可能影响社会稳定。

经济适用住房管理应建立严格的准入和退出机制。经济适用住房由市、县人民政府按限定的价格，统一组织向符合购房条件的低收入家庭出售。经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。市、县人民政府应当制定经济适用住房申请、审核、公示和轮候的具体办法，并向社会公布。

（一）具有当地城镇户口；（二）家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；（三）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由市、县人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。参考资料：

经济适用住房资格申请采取街道办事处（镇人民政府）、市（区）、县人民政府逐级审核并公示的方式认定。审核单位应当通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的家庭收入和住房状况等情况进行核实。申请人及有关单位、组织或者个人应当予以配合，如实提供有关情况。经审核公示通过的家庭，由市、县人民政府经济适用住房主管部门发放准予购买经济适用住房的核准通知，注明可以购买的面积标准。然后按照收入水平、住房困难程度和申请顺序等因素进行轮候。符合条件的家庭，可以持核准通知购买一套与核准面积相对应的经济适用住房。购买面积原则上不得超过核准面积。购买面积在核准面积以内的，按核准的价格购买；超过核准面积的部分，不得享受政府优惠，由购房人按照同地段同类普通商品住房的价格补交差价。居民个人购买经济适用住房后，应当按照规定办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当分别注明经济适用住房、划拨土地。经济适用住房购房人拥有有限产权。参考资料：

购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。政府回购的经济适用住房，仍应用于解决低收入家庭的住房困难。已参加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得购买经济适用住房，已购买经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。2023年9月11日，京报网报道“经适房、限价房、共有产权房不得交易”的消息系误读，现有保障房上市仍按原政策执行。

经济适用房作为保障性住房，顾名思义，具有经济性和适用性。所谓经济性，就是指价格适中，相对于同类型商品房的市场价来说，中低收入家庭更能负担得起；所谓适用性，就是指房屋的设计、建造并不因价格的低廉而缩水，能够满足正常居住需求。

经济适用房的保障对象为当地城镇低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。限价商品房的保障对象为当地城镇中等收入以下住房困难家庭。

经济适用房的申请人应具有某某市的户口。限价商品房的申请人应具有某某市居民户口或持某某市居住证的家庭和人员。申请人家庭人均月收入应符合的标准不同。限价商品房的标准要比经济适用房的收入标准高。

获得土地的方式不同，经济适用房建设用地实行行政划拨，免交土地出让金；商品房采用出让方式须交纳土地出让金。

经济适用房的销售价格是在开发企业办理销售（预售）许可证之前，由物价部门确定。限价商品房的销售价格是在开发企业以出让方式取得土地前，在土地招拍挂文件中确定。

经济适用房只售不租，商品房不受限制；购买条件和对象不同，经济适用房享受政府优惠，其购买对象是特定的，只供给城镇中低收入家庭，因而要实行申请审批制度，商品房购买对象和条件不受限制。

经济适用房因为土地成本低（不含土地出让金）以及开发商利润受限制（3%），它的销售价格低于限价商品房。经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价出售。商品房出售价格完全由市场决定。居民个人购买的经济适用房产权归个人；房屋的产权分四部分：使用权、占有权、处置权和权，与商品房相比经济适用房的产权只在权上与它们不同。商品房上市出售后，全部归个人所有。

经济适用房在购买资格审批时，会根据家庭人口确定核准购房建筑面积，而限价商品房没有准购面积。

在房屋所有权证登记之日起5年内，两类出售型保障性住房的要求是一样的，即不得出租、出售、抵押、出借、继承，或者擅自改变住房用途且拒不整改。自出售型保障性住房房屋所有权证登记之日起5年后，经济适用房在按照政府规定取得完全产权前，仍然不允许发生前述行为。而限价商品房在5年后，按照普通商品房对待，即可以出租、出售、抵押和继承，但出售后，不得再提出住房保障申请。

2023年7月杭州市住房保障和房产管理局官网公布了一起处罚案例，因当事人在申请经济适用房时未如实填报家庭收入，按规定撤销其经济适用房购买资格并进行追责。准购证信息显示，当事人申请时间发生在2001年。

2017年呼和浩特市中级人民法院判定张某1与乔某山经济适用房转让合同纠纷案，因违反国家政策，客观上损害了社会公共利益而导致合同无效。在2017年4月8日，张某1与乔某山签订定金收条，该收条约定了诉争房屋的坐落位置、房屋价款、相关费用的负担及违约责任等事项，已具备房屋买卖合同的主要内容，实为经济适用房买卖合同。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》《经济适用住房管理办法》均规定，经济适用房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

2019年南京市中级人民法院审理张某与南京市消防支队经济适用房转让合同纠纷案。2003年12月9日，中国人民武装警察部队消防局关于南京消防支队经济适用房立项建设的批复（武消营〔2003〕20号）载明：同意南京市消防支队建设经济适用房，建设地点位于南京市雨花台区招待所，建设用地2000平方米；住房建设所需投资按《武警部队经济适用住房建设管理实施细则》执行，通过预收个人购房款筹集，不得占用单位经费，并要求武警部队后勤部按照《关于加强武警部队经济适用住房建设管理的意见》要求，加强经济适用房的建设、出售和管理工作。案涉房屋立项、规划、建设、并至房产部门办理初始登记时，均按经济适用房进行审批，故房屋性质应属于经济适用房。案涉房屋办理产权登记过程中相关记载与实际房屋性质不一致，不能构成上诉人否认该房屋性质的理由。

许多低收入家庭无法获得经济适用房。2005年6月，北京天通苑小区发放了5000个号码，但有数千人通宵排队，最终开发商在政府干预下提前发放了号码。甚至有人在网上交易分配的房屋号码，有的房屋号码甚至被报出三万元的价格。专家分析这种现象，认为除了发放号码方式落后外，经济适用房总量不足是更深层次的原因。

政府初衷是只有收入较低、居住条件不佳的居民才能申请购买经济适用房。然而，实际情况中，一些不符合条件的购房者通过各种手段获得购买审批，不仅收入较高的人可以购买，拥有多套房产的人也有办法购买。2007年9月，福州市房管局在购房名单中公布了摇号结果，但出现了同一身份证号码摇中三套住房以及多名17位与19位非法身份证号码等可疑情况。

经济适用房应该是价格实惠的房产之一，但是其中也有不少超大面积的户型，甚至还有跃层等配置。2007年5月，福州市房管局推出了394套经济适用房，其中单套建筑面积在110平方米至180平方米之间的有389套，占总数的近98%；总价在30万至40万元之间的有8套，占总数的约2%；总价在40万至50万元之间的有105套，占总数的约26%；总价在50万至60万元之间的有109套，占总数的约27%；总价在60万至70万元之间的有83套，占总数的约21%；总价在70万至80万元之间的有58套，占总数的约15%；总价在80万至90万元之间的有27套，占总数的约7%；总价在90万元以上的有4套，占总数的约1%。虽然每平方米单价较市场低，但是由于总价较高，导致那些真正需要购买低价房的低阶层市民往往没有能力购买这些经济适用房。

经济适用房是政府为安置中低收入群体，解决困难人群基本居住难题而针对性开发建设的住宅。与一般商品房相比，经济适用房在土地获取上由当地政府统一划拨，且无需缴纳出让金，拿地与报建成本更低，突出其经济性；其次，经济适用房在建设时对套内面积与建设标准设有上限与下限，突出其适用性；再来，经济适用房的购买有准购门槛，需满足本地户口以及低于给定的收入标准，且在交易时有价格上限，且有“不得出租”、“5年内不得转让”与“政府优先回购”的限制，突出其社会保障属性。这些特点也给经济适用房项目前期规划与设计带来了挑战。首先在选址上，由于经济适用房的给定地块一般都远离核心城区，周边交通、市政、医疗、教育等基础配套设施水平参差不齐，可能导致目标人群的潜在生活成本大幅提高，与经济适用房的社会保障目标背道而驰，使其销售遇冷。其次，部分开发团队对当地的相关政策缺乏了解，或热衷于打擦边球，开发出的套型面积过大，甚至包含跃层，认为抬高了报批风险与返工的可能。再来，部分经济适用房的建造质量堪忧，不仅套内使用面积过小，还存在大量“黑厨卫”、“黑房间”，极大降低了经济适用房的实用属性。

著名经济学家茅于轼在2007年发表观点，要帮助社会上最困难的那部分人群。因为国家财力有限，只能先解决最困难的人，然后才能帮助中等收入的人。这部分最困难的人就是十几个人挤在一小间里的人。如果政府有些财力物力能够处理社会上的平等问题，首先要关注的就是这部分人，而不是要关注买经济实用房的人。所以其赞成发展廉租房。等中国人均收入达到两万美元左右的时候，再考虑买经济实用房。2013年10月29日下午中央政治局就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行了第十次集体学习。习近平在讲话中强调，加快推进住房保障和供应体系建设非常重要，需要妥善处理政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系。清华大学教授刘洪玉说表示总书记提出要处理好四个关系，就意味着我们目前还没有很好地处理好这几个重要关系，或者说在处理上述关系时有进一步探索、完善的空间。在推进住房市场化、社会化发展的过程中，有一段时间比较重视住房的经济功能，崇尚市场力量的作用，不太重视住房的社会功能，忽视政府保障的作用，使住房问题越来越受社会各界关注。当然，如果反过来政府大包大揽，忽视市场的作用，也是不可持续的，就会遇到后面的两个关系即需要与可能的关系与住房保障和防止福利陷阱的关系。国务院发展研究中心副研究员刘卫民表示，要满足不同的住房需求，就要通过市场的手段，政府只是承担基本保障。保障的归保障，市场的归市场。这一层关系的提出，进一步明确了住房保障的主导作用、基本功能。中国在相当长时期内仍将处于工业化、城镇化快速发展时期，城镇化过程中，住房供求关系紧张局面将长期存在。中国社会科学院副院长、研究员李慎明表示住房应该是人民群众的生活资料，政府应给予保障，这就是社会主义制度在我国住房问题上的根本体现，我国住房的社会主义性质，不能把住房全部作为商品。住房中可以有商品，但绝不能商品化，政府在收取的土地出让金中可拿出相当比重，尽快加大最低生活保障用房与公租房、廉租房的建设。