契税

契税是指不动产（土地、房屋等）的产权发生转移变动时，根据当事人签订的契约，按照不动产价格的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。契税采用的是比税税率，纳税人是产权承受人，且能够保障不动产权所有人的合法权益，带有规费性质。

契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税，是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税，缴税范围包括土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。

1.契税能够保障不动产权所有人的合法权益，带有规费性质；2.契税的纳税人是产权承受人，当发生不动产权的买卖、典当、赠与或交换行为时，按转移变动的价值，对产权承受人可征一次性契税；3.契税采用的是比税税率，当不动产权发生转移变动行为时，对纳税人按照一定的比例税率课征。

契税起源于1600多年前东晋的“估税”。当时“估税”的内容有：凡是进行买卖奴婢、牛马和田宅的交易的，如果有契约文书，每次交易达到一万钱的都要拿出四百钱上交官吏，卖方交三百，买方交一百。交易没有契约文书的，也收交易金额的百分之四，且买卖双方都要缴纳。北宋开宝二年（公元969年）开始征收印契钱，从此税款不再是由买卖双方分摊，而是由买方缴纳，限期为两个月，开始以保障产权为由征收契税。此后历代王朝对不动产的买卖和典当等都征收税款，但是税率和征收范围不完全相同。

清初顺治四年（公元1648年）规定，民间买卖，土地典压和房屋登录于官时，由买主根据买卖价格每一两银子缴纳三分（3%），到了清朝末年，土地、房屋的买卖契税税率提高到了9%，典当契税税率提高到了6%。1914年中华民国颁布了《契税条例》，规定税率为买契9%，典契6%，官方、自治团体和具有公益性的法人在买卖、典当土地房屋时免纳契税。1917年，北洋政府将把税率改为买契6%，典契3%，各省征收附加税，但不得超过正税的1/3。1927年，国民政府公布了《验契暂行条例》及章程，将契税划归地方收入。1934年国民政府第二次全国财政会议上，通过了《契税办法四项》，要求各省整理契税，规定买契6%，典契3%为税率最高限额，附加税不得超过正税的一半。从此，契税税率在全国统一起来。1940年，政府对税率进行了调整，国民政府公布《契税暂行条例》，将税率改为买契5%，典契3%，由于契税是以保障产权名义征收的，长期以来纳税观念的形成，群众自觉向政府申报请求验印发给契证。新中国成立后，政务院于1950 年发布了《契税暂行条例》，规定对土地、房屋的买卖、典当、赠与和交换征收契税。1954年财政部经政务院批准，对《契税暂行条例》的个别条款进行了修改，规定对公有制单位承受土地、房屋权属转移免征契税。20世纪50年代中期实行生产资料所有制的社会主义改造以后，土地的买卖与转让被禁止，房屋产权变动的征税范围也日益缩小，契税因此在以后的近30年间近乎名存实亡。进入20世纪八十年代以后，随着改革开放的到来，从1990年开始，全国契税征管工作全面恢复。1997年7月7日，国务院出台《中华人民共和国契税暂行条例》，并与同年10月1日起施行，同时1950年发布的《契税暂行条例》废止。1997年10月28日，财政部发布《关于印发<中华人民共和国契税暂行条例细则>的通知》恢复契税的征收。2019年3月2日，国务院对《契税暂行条例》进行全面修订。

2020年8月1日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过《中华人民共和国契税法》，《中华人民共和国契税法》从2021年9月1日起开始施行。1997年10月1日开始生效实施的《中华人民共和国契税暂行条例》废止。契税法规定，省、自治区、直辖市在3%～5%的范围内确定具体适用税率，可以对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。对于契税适用税率，有27个省、自治区、直辖市确定为税法规定的最低水平，即3%；湖南省确定为4%；河北、辽宁、河南3个省确定了3%和4%两档税率，其中河北和辽宁对个人购买普通住房、河南对住房权属转移适用3%税率。截止2023年1-5月累计，全国税收收入84774亿元，同比增长17%。其中土地和房地产相关税收收入中，契税同比增长8.8%。全国各地也根据《中华人民共和国契税法》实施了不同的契税政策，如郑州发布新政“凡2023年8月3日起至2023年12月31日期间在郑购买新建商品住房并完成契税缴纳的（以购房合同网签时间为准，不限户籍），各开发区、各区县（市）可依据实际情况，给与一定比例的购房契税补贴，以货币形式一次性发放。”截至2023年8月10日，郑州有5市3区1县发布了契税补贴政策。

契税的纳税义务人是在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。

契税的税率幅度是3%~5%，因为考虑到中国经济发展的不平衡，各个地区经济差别比较大的情况，所以实行幅度税率，因此各省、自治区、直辖市人民政府可以在3%~5%的税率幅度范围之内，根据各地的实际情况，来决定实行税率的标准，并报财政部和国家税务总局备案。

各省市根据国家的法律法规，结合本地的实际情况进行了契税税率的具体规定：北京市、上海市、天津市、广东省、浙江省、福建省、甘肃省、陕西省、贵州省、云南省、青海省、广西壮族自治区、新疆维吾尔自治区、内蒙古自治区、宁夏回族自治区这些省市规定契税税率为3%。山西省、湖北省、辽宁省、河南省、江苏省、湖南省、安徽省、江西省规定契税税率为4%，安徽省从1999年起下调为3%，河北省契税税率为4%，但是个人购买自用普通住房的，税率为3%，四川省规定契税税率为4%，可以下浮到3%。黑龙江省规定，契税适用的税率为5%，但是居民个人购买住宅房屋为3%，山东省契税税率为3%~5%，具体的税率由省财政部门会同地方税务机关根据实际提出建议，报省人民政府批准并且向社会公布，吉林省契税税率为5%，居民个人购买住宅房屋为3%。

契税的税基是不动产的价格。税基的确定方法是：1.国有土地的使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖等情况，以成交价格为税基；2.土地使用权、房屋赠与的税基是由征收机关根据当地的市场交易价格核定的；3.土地使用权、房屋交换的税基是交换的房屋、土地使用权的的价格差额；4.用划拨的方式取得的土地使用权，经批准转让房地产的税基是补交的土地使用权的出让费用或者土地收益。

1.国有土地使用权出让。

2.土地使用权转让，包括出售、赠与和交换，其中土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。3.房屋买卖以下情况视同买卖房屋：以土地、房屋权属抵债或实物交换房屋；以土地、房屋权属作价投资或作股权转让的；买房拆料或翻建新房的。4.房屋赠与，以获奖方式取得房屋产权的，其实质是接受赠与房产，应照章交纳契税。

1.国有土地使用权出让、房屋买卖为成交价格；2.土地使用权的赠与、房屋的赠与，由契税征收机关参照土地使用权出让、房屋买卖的市场价格核定；3.土地使用权交换、房屋交换价格的差额；4.企业承受土地使用权来用于房地产的开发，并且在这块土地上代政府建设保障性住房的，其计税价格是取得的全部土地使用权的成交价格；5.土地使用者将土地的使用权以及土地所附属的建筑物、构筑物等转让给他人的，应该按照转让的总款价计征契税；6.计征契税的成交价格不含增值税，免增值税的情况，在确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入是不扣减增值税额的，税务机关核定的契税计税价格或收入不含增值税。

纳税人在办理完纳税事宜后，征收机关应向纳税人开具契税完税凭证，纳税人持契税完税凭证和其他所需要的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关不动产的权属变更登记手续，土地管理部门和房产管理部门应向契税征收机关提供相关材料，并且协助契税征收机关依法征收契税。

征税机制

根据《中华人民共和国契税法》规定，有以下情形的，免征契税：

契税减免

1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施的；2.非营利性学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助的；3.承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产的；4.婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属的；5.法定继承人通过继承承受土地、房屋权属的；6.依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属的。根据《中华人民共和国契税法》规定，有以下情形的，省、自治区、直辖市可以决定免征或者减征契税：1.因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属的；2.因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属的。如果发生纳税人改变有关土地、房屋的用途，或者有其他不再属于契税法规定的免征、减征契税情形的情况，应当缴纳已经免征、减征的税款。

截止到2021年，契税免税、减税的情况，除了以上的规定外，还有其他的一些主要政策：1.城镇职工在经过县级以上人民政府批准以后，在国家规定的标准面积以内第一次购买公住房的，可以免征契税。公有单位为了解决职工的住房问题，集资建造的普通住房和由单位购买的普通商品住房，在经过县级以上政府房改办批准以后，按照国家房改政策出售给职工，如果职工是第一次购买住房，可以免收契税；2.已经购买了的公有住房，通过补交土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的房子，土地转移是可以免征契税的；3.市、县级人民政府依法征收居民的房屋，居民选择货币补偿来重新购置房屋，并且新购房的成交价格不超过货币补偿的，新购房可以免税。新购房的成交价格超过货币补偿的，差价依法征税，如果居民选择房屋产权调换，并且不缴纳产权调换差价的，差价依法征税；4.个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、其配偶以及其未成年子女）且面积为90平方米以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税；个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米以下的，减按1%的税率；面积为90平方米以上的，减按2%的税率；北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施“对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米以下的，减按1%的税率；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税”的契税优惠政策。5.经济适用房经营管理单位回购经济适用住房来继续作为经济适用住房的情况，可以免征契税；6.个体工商户的经营者将个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户的名下，或者是个体工商户将名下的房屋、土地权属转移至原个体工商户经营者个人名下的情况可以免征契税。合伙企业的合伙人将个人名下的房屋、土地权属转移至合伙企业名下，或者是合伙企业将名下的房屋、土地权属转回原合伙人名下的情况可以免征契税；7.经过股份合作制改革以后的农村经济组织承受原集体经济组织的土地、房屋权属的情况可以免征契税。在农村经济组织和代行集体经济职能的村民委员会和村民小组清产核资收回集体资产时所承受的土地、房屋权属，可以免征契税；8.按照中国相关的法律和中国缔结、参加的国际条约、协定的规定，在经过外交部确认以后，应当免税的外国驻华使馆、领事馆，联合国驻华机构，外交代表、领事官员和其他人员在中国境内承受的土地和房屋权属可以免征契税；9.从2019年6月1日起至2025年12月31日，为社区提供养老、托育和家政服务的机构承受的房屋、土地来用于提供养老、托育和家政服务的，可以免征契税。2023年购房契税减免情况：1.对住宅房地产转让的房地产契税，凡是以个人名义在中国境内连续缴纳满5年个人所得税的，可以免征契税。2.在2023年1月1日到2023年12月31日之间取得房地产所有权的购房者，购买房屋的契税税率为1%。且首次购买住宅的购房者可以享受50%的减免，最低只需要缴纳0.5%的契税；再次购买住宅的购房者，可以享受20%的减免，最低只需要缴纳0.8%的契税。

征收契税有利于房产所有人通过法律形式保障自身的合法权益。在经济活动中，各种产权纠纷也是不断，产权人可以通过缴纳契税的方式进行确权，避免和减少产权纠纷的发生，保护纳税人的产权，促进社会的安定。

征收契税有利于土地使用权和房屋产权关系的确立，加强对于土地和房屋的管理，有利于维护房地产市场的稳定发展。并且契税的征收有利于保持中国房地产市场的平稳运行、防止经济脱实向虚。

契税是筹集财政收入的手段。契税的筹集收入职能具有征税范围的广泛性。 契税的纳税人包括了企业单位、事业单位、国家机关、军事单位等，只要有土地、房屋权属转 移行为的发生，均构成契税的纳税人。征收契税有利于地方财政收入的筹集，随着市场经济的发展和房地产交易的活跃，契税能够为地方财政筹集更多的财政资金，促进经济和各项事业的发展。

契税有利于调节收入分配。为了控制财富分配，需要由买方在购买财产时缴纳契税，这样也能起到调节收入再分配的作用。现代税收的职能主要是筹集收入、调节分配和稳定经济，征收契税有利于调节社会财富，体现社会的公平。契税在土地、房屋交易时征税，可以调节财产所有者的收入，缓解社会分配不公的问题。

《中华人民共和国契税法》对免征契税的情况增加的新的规定，对于过世继承类的房产交易，各地执行的是免征契税政策，但新契税法作出明文规定，这将使各地的实际政策变得更加有法可依。《中华人民共和国契税法》对具体免征契税的情形做了规定，并新增了部分免税政策，提升了部分在观望购房者的购房热情，促进了房产的流动。

企业价值评估中的不动产评估是根据评估的目的来决定的，如果是进行转让目的的单项资产评估，市场价值一般不考虑契税的；如果做的是持续经营下企业整体价值评估，是需要考虑契税的，契税是取得不动产的必要成本。因为契税的计价依据是不动产的交易价格或者是市场价格，但是企业价值评估中的不动产并没有发生真实的交易，不存在交易价格，如果直接按账面价值进行计量，契税和不动产的价值会产生不匹配的问题，所以，评估时可以考虑将不动产的评估价视作成交价，测算契税，然后再纳入不动产价值中。

契税是一种一次性课征税收，征收的对象大多是自然人，由于广大的纳税人对于契税的认识不足，对于契税的政策了解不清晰，意识不到自己应该缴纳契税，意识不到自己的义务，从而导致纳税申报的主动性不高，增加了征管的难度，并且跟其他税种相比较的话，契税的纳税主体无法提前确定，宣传政策的针对性不强，难以达到预期的效果。

根据《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》的要求，从2016年2月22日起纳税人在房屋交易纳税过程中，能够提供购房所在地的房地产主管出具的纳税人家庭首套、二套住房情况书面查询结果的，可以享受减免契税的优惠政策。但是在实际应用中，房管部门出具的查询结果只能查到已经办理了房产证和不动产证的房屋，但是查不到已经在房管部门备案的但是暂时没有下发房产证的房屋，这种情况会造成部分纳税人钻系统的漏洞，重复享受优惠政策，另外，仅通过身份证、户口本、结婚证这三种证件很难确认购房人的婚姻状况和家庭成员的关系，并且，民政部门已经在2015年申明不再出具《婚姻证明》，只能靠“个人声明”或者是“个人承诺”来确定住房情况，可信度没有保障，风险比较大。

在新建商品房的交易过程中，购房人是从开发商处购房的，双方签订格式化合同，交易行为是受到房产管理部门监督的，价格真实，契税的征收能够足额入库，但是在二手房交易过程中，双方是在房产中介达成交易的，草签中介提供的格式化合同，在合同中交易价格是真实的，但在中介不能完成实质交易，要到房管局完成产权过户手续的办理，在产权办理过程中，可能存在虚假价格，但是房管部门在此过程中只能依据评估公司给出的公式化的评估价并据此征收契税，但实际成交价往往高于指导价，极易造成税收流失。

1.家庭取得住房时契税优惠的住房套数界定依据模糊。根据《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》中规定，家庭唯一住房的优惠力度大于家庭第二套改善性住房，面积不超过90平方米家庭住房的优惠力度大于超过90平方米的家庭住房。实际执行过程中，有关于家庭第三套住房的界定比较模糊，并且对于改善性住房的界定以及面积没有具体的规定。2.通过受让股权取得不动产易导致契税规避。根据《财务部关于继续执行企业 事业单位改制重组有关契税政策的公告》中规定，“在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。”《财务部关于继续执行企业 事业单位改制重组有关契税政策的公告》出台的背景是，现实中大部分受让股权不具有取得不动产的实质，所以规定对受让股权不征收契税。但是《公告》中提到的税收优惠使得具有不动产交易实质的受让股权也免于缴纳契税。3.契税征收的材料提供不严谨、征税部门协作不到位。契税的特点是需要开具契税完税凭证才可以到土地、房产管理部门办理变更登记手续，具有保障性，但是在政策执行过程中，也需要从其他部门获取第三方资料或证明，比如结婚证、离婚证、拆迁协议等，但是这些证明材料没有统一的格式和编号，开具的随意性比较大，地税部门很难核实其真实性。部门协作不到位。契税的征管需要国土、房管等部门的配合协助，但是各部门间协作配合很笼统，缺乏统一性和严肃性，造成各部门从自身利益出发，相互推诿，信息资源不能共享，很难落实，给征管带来了一定的难度。

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